“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》和《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》

  住宅质量事关百姓切身利益，是工程质量工作的重中之重。特别是渗漏问题，在住宅工程中都会存在、长期存在，慢慢的变成了困扰群众的烦心事、闹心事，也是工程质量的顽疾和通病。

  一直以来，山东省住宅工程质量保修期限执行的是20年前出台的《建设工程质量管理条例》等法规关于最低保修期限的规定。其中，屋面防水工程及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期是5年。这个期限的提出，是基于当时的材料性能、建造方式、施工工艺和管理上的水准条件，文件出台时间较早且一直未作调整。随着新技术、新设备、新材料、新工艺的广泛应用，新建住宅工程勘测考察设计水平、材料性能、工艺工法和质量保障有了很大提升。今年3月15日，住建部公开征求意见的《住宅项目规范》，将住宅工程相关部位的设计工作年限适当提高并纳入强制性标准，为适当延长新建住宅项目质量保修期提供了参考和依据。

  《指导意见》明确了调整期限。在正常使用条件下，屋面防水工程及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏由5年调整为10年；供热与供冷系统由2个采暖期、供冷期调整为5个；电气管线、给排水管道、设备安装隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分由2年调整为5年。别的部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发单位和实施工程单位、房地产开发单位和产权人分别重新约定保修期限。

  《指导意见》明确了保修责任。一是房地产开发单位。按照《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，在保修期限内发生的属于保修范围的质量上的问题，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿相应的责任。也就是说在保修期限内，房地产开发单位对购房人负质量保修责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。代建单位竣工整体移交的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期，由双方在委托代建合同中予以约定。二是实施工程单位。按照《建设工程质量管理条例》规定，实施工程单位对房地产开发单位承担建设工程质量保修责任，在保修范围和保修期限内发生质量上的问题的，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿相应的责任。也就是说在保修范围和保修期限内，实施工程单位对房地产开发单位负质量保修责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程完工验收合格之日起计算。

  省住房城乡建设厅党组成员、副厅长王润晓表示，“适当延长新建住宅工程质量保修期限，符合当前工程技术和建筑材料的发展现状，有助于倒逼参建主体提升质量管理上的水准，顺应人民群众对提升居住品质的时代诉求和美好愿望。”

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