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  8月31日，山东住房和城乡建设厅召开关于全面实施“先验房后收房”制度和调整新建住宅工程质量保修期的新闻通气会，对验房收房和新建商品房最低保修期限新规进行解读。

  两个新规分别是8月26日发布的《山东省住房和城乡建设厅关于全面实施“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》和9月1日起实施的《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》。

  “先验房后收房”工程质量专业性、技术性很强，业主不是内行，如何充分的利用现场查验机会维护合法权益？山东省住房和城乡建设厅工程质量安全中心负责人给出了三点提醒：一看观感质量、二查使用功能、三做记录并监督整改。

  有关现场查验环节，在“先验房后收房”相关“工作指南”和“查验要点”中，都有具体描述。在工程完工验收前，也就是在主体完工后、安装及装修过程中，房地产开发企业应当分阶段组织业主进入施工现场查验。这个环节，业主可以重点查验工程主体的观感质量，比对现场使用材料的品牌、规格是否和公示的信息一致，分户验收的内容和结论是否和现场看到的情形一致，设备管线的布局、位置和安装精度是否规矩、合理，还能要求查看分户验收等影像资料等。

  在正式收房前，房地产开发企业要组织业主进入所购买房屋的室内现场查验。这个环节，业主可以对照查验要点，重点查验使用功能情况，包含房屋的几何尺寸、门窗的密闭情况与开启灵活度以及有无渗漏裂缝、起皮空鼓、管道堵塞等，特别是精装修、全装修的房子，还能查看装修使用的材料、水电暖设备设施、配备的家具等品牌型号是否和购房合同约定的一致、是不是具备承诺的功能。

  “重要的是，对每次查验所发现的问题，业主要让陪同验房的工作人员逐条记录在册并签字确认，让开发商承诺维修整改期限和标准，到期后再现场核实整改维修情况，所有问题都整改销项后再签字收房。”相关负责这个的人说，基于“专业人干专业事”的考虑，在制度上也作了最大限度地考虑，允许业主按照自愿原则，邀请或书面委托他人参与查验，以确保查验的精准度和查验效果。

  当房屋出现质量缺陷时，怎么样确定房屋是否还在保修期限内？房地产开发单位、实施工程单位的质量保修责任是怎么样做界定的？经维修合格部位的保修期限该如何确定？

  在正常使用条件下，屋面防水工程及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏由5年调整为10年；供热与供冷系统由2个采暖期、供冷期调整为5个；电气管线、给排水管道、设备安装隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分由2年调整为5年。别的部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发单位和实施工程单位、房地产开发单位和产权人分别重新约定保修期限。

  按照《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，在保修期限内发生的属于保修范围的质量上的问题，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿相应的责任。也就是说，在保修期限内，房地产开发单位对购房人负质量保修责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。代建单位竣工整体移交的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期，由双方在委托代建合同中予以约定。对于实施工程单位，按照《建设工程质量管理条例》规定，实施工程单位对房地产开发单位承担建设工程质量保修责任，在保修范围和保修期限内发生质量上的问题的，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿相应的责任。也就是说，在保修范围和保修期限内，实施工程单位对房地产开发单位负质量保修责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程完工验收合格之日起计算。

  山东省住房和城乡建设厅工程质量安全监管处处长 刘明伟：以前购房者购买“期房”，一些地方有几率存在收房以后，才能真正了解房屋的品质的情况，收房以后往往会产生很多的质量纠纷。我们实行“先验房后收房”制度，消费者可以从买房到收房全过程了解房屋的品质状况，清楚自己所购买的房子是由谁设计的，谁建造的，使用的是什么材料，结构怎么样，功能怎么样，符合不符合合同约定，提前解决房屋的质量上的问题，化解矛盾的纠纷。

  山东省住房和城乡建设厅工程质量安全监管处处长 刘明伟：山东推出的“先验房后收房”制度，大致上可以分为住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验三个环节。在分户验收环节，是由房地产开发企业组织参建单位逐户逐间，对工程的实体结构和主要使用功能情况做检查验收，这是一个相对来说还是比较专业的环节。到了业主查验这个环节，是由房地产开发企业组织业主入户验收，这时候业主就参与进来了。业主查验也分为两个阶段，一个是在建设过程中允许业主进入工地，重点可以查验观感质量和材料的使用情况。另一个就是正式收房前，业主能进入到自己所购买的这套房子内部，重点查验水电暖设施的安装和装饰装修部分的质量状况。

  “先验房，后交房”，这是山东在全省范围内，在商品房预售制度背景下首次推出这样的制度，目的，是希望对商品房“交付验收”流程，进行再造和进一步细化规范。除了装修标准、工程质量，商品房预售，还存在交房延期、价格波动等问题。今年以来，包括合肥、北京、福州等地的多宗地块，都采取了“现房销售”政策。

  中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任 秦虹：山东全面实施“先验房再收房”，是山东省有关政府部门对购房人对住房质量关切的积极回应。购房可以说是在一个人一生中家庭支出金额最大的一项，有的家庭要耗费几代人的积蓄，购房人对所购房屋的质量必然十分关心。房屋建设不像其他商品那样，可以这边进材料，那边出成品。房屋建设周期长、环节多，有大量的隐蔽工程，这些隐蔽工程如果做得不好，是最容易出问题的，而出了问题，解决难度又相当大，过去经常会有一些这方面的纠纷，很难处理。这次山东通过改进验房交房程序，实施“分户、分阶段”验房，最大的特点是增加了验房环节，并给予了前置，在整体的结构竣工时就分户验收一次。对购房人来讲，可以在房屋建设过程中实施监督，从消费者的角度，可以尽早及时有效地发现问题，提出整改要求，在竣工后再验房一次，这样“两验房”，可以使购房者买得放心、住得安心。

  中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任 秦虹：对房地产企业来讲，在建设过程中购房人就要验房，消费者要看看开发企业说的和做的是否一致，这样可以压实企业的质量责任，推动企业对工程建设质量的重视。由于工程建设过程是不可逆的，如果在建设过程中就能及时察觉缺陷，及时修正，这对企业来讲，比事后察觉缺陷、事后处理更节省成本。只有里外都好的工程，才能算高品质。所以山东的做法，是以人为本，在推动提高住房建设品质、削减工程质量纠纷方面的积极尝试，值得肯定。返回搜狐，查看更加多